Las parcelaciones de los sesenta y setenta
Buena parte del suelo residencial de la sierra se parceló entre 1960 y 1980, en promociones que dividieron una finca grande en decenas de lotes. En muchas de ellas existe un plano de reparto, y en bastantes ese plano nunca se replanteó sobre el terreno: las vallas se colocaron a ojo, tomando como referencia la del vecino que llegó primero. Cuarenta años después, la suma de todos esos pequeños desplazamientos es lo que aparece cuando alguien mide.
El síntoma típico es una fila de parcelas donde todas miden un poco menos de lo que dice la escritura menos la última, que mide bastante más, o al revés. No hay mala fe: hay un error acumulado. Lo que se hace es recuperar el plano original de la parcelación, medir la valla actual de todas las parcelas implicadas y ver dónde está la deriva, y desde ahí delimitar el linde con criterio y no por quién grita más.
El muro de piedra y el afloramiento de granito
En la sierra el límite rara vez es una línea: es un muro de piedra seca de medio metro de ancho, una hilera de robles o un lanchar de granito que nadie ha tocado nunca porque no se puede. Medir la cara interior del muro, su eje o la exterior cambia la superficie, y en una parcela alargada esa decisión puede valer varias decenas de metros cuadrados.
Por eso en el informe queda escrito por dónde se ha medido y por qué, con la fotografía del tramo y sus coordenadas. Es lo que permite que la medición se sostenga si el vecino la discute, y lo que permite reponer el límite si un día el muro se cae. Un ejemplo real de esto, con sus números, está en los casos.
Desnivel: la superficie que cuenta es la de planta
Es la confusión más frecuente en la sierra y conviene decirla claro: la superficie de una finca es siempre la proyección en planta, no la superficie del terreno que uno camina. En una parcela con un 30 % de pendiente la superficie real de la ladera es apreciablemente mayor que la que consta en la escritura, en el catastro y en el registro, y eso no significa que te falten metros. Cuentan los de planta, y son los que mide un levantamiento.
Lo que sí cambia con la pendiente es todo lo demás: dónde se puede implantar la casa, cuánto muro de contención hace falta, cómo entra el acceso y cuánta tierra hay que mover. Para eso está el estudio topográfico con curvas de nivel, y cuando el desnivel es fuerte, el modelo 3D del terreno, que permite cubicar el desmonte antes de pedir presupuesto a la constructora.
Por qué el catastro falla más aquí que en el llano
La cartografía catastral rústica se levantó por fotointerpretación sobre vuelos aéreos. En un olivar se ve el límite; bajo el pinar, el encinar o el matorral de la sierra, no. A eso se suma que en terreno con pendiente la propia foto aérea desplaza lo que está a distinta altura si no se corrige bien. El resultado es que en la sierra las diferencias entre la geometría catastral y la realidad son sistemáticamente mayores, y por tanto más frecuentes los expedientes de coordinación con catastro y registro.
Retranqueos y licencia municipal
Los ayuntamientos de la sierra exigen retranqueos a linde que en parcelas pequeñas condicionan por completo lo que se puede construir, y no perdonan los treinta centímetros. Antes de encargar el proyecto conviene saber dónde está el linde de verdad, no donde está la valla: he visto proyectos rehechos enteros por descubrir en obra que la valla estaba medio metro dentro de la finca del vecino. El replanteo previo cuesta una fracción de lo que cuesta rehacer un proyecto.
Desplazamiento y agrupación de encargos
Vivo y trabajo en esta zona, así que el desplazamiento va incluido en el presupuesto sin recargo y puedo ir con poca antelación si hay prisa por una firma o un plazo del ayuntamiento. Y si sois varios vecinos de la misma urbanización, medir las parcelas contiguas en la misma visita sale bastante más barato: se comparte el desplazamiento y el apoyo topográfico, y además es la única forma de resolver de verdad una deriva de parcelación, porque el error sólo se ve mirando toda la fila a la vez.