El problema: tres versiones de la misma finca
Tu parcela existe en tres sitios a la vez. En el registro de la propiedad, descrita con palabras y una superficie que puede venir de hace un siglo. En el catastro, dibujada sobre cartografía con fines fiscales. Y en la realidad, con sus vallas, sus muros y sus caminos. Que las tres coincidan es la excepción, no la norma.
Mientras no haya que tocar nada, la discrepancia duerme. Salta cuando vendes, cuando heredas, cuando segregas, cuando pides una hipoteca o cuando el registrador te dice que no puede inscribir. Ahí es cuando hace falta un técnico que mida la finca y produzca la documentación en el formato exacto que exige la administración.
Qué es el fichero GML y por qué te lo piden
El GML es un archivo de texto con las coordenadas georreferenciadas de los vértices de tu parcela, en el formato que exige la Dirección General del Catastro. No es un plano bonito: es el dato geométrico en el formato que la sede electrónica sabe leer. Sin él no se puede inscribir ni corregir una representación gráfica.
Cuando la geometría que propones no es la que ya tiene el catastro (porque has medido la finca real, o porque estás segregando), se tramita como representación gráfica alternativa y necesita pasar por el Informe de Validación Gráfica (IVG): el catastro comprueba que la geometría es coherente y que no invade parcelas colindantes ya inscritas. Un IVG positivo es lo que después permite continuar en notaría o registro.
Casos que resuelvo con este servicio
- Exceso o defecto de cabida. La finca mide más (o menos) de lo que dice la escritura y hay que rectificar la superficie inscrita.
- Segregación y agrupación. Dividir una finca en varias o unir varias en una exige geometría georreferenciada de todas las resultantes.
- Inscripción de la representación gráfica. El expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que es la vía habitual para que el registro incorpore la geometría de la finca y quede coordinada con el catastro.
- Subsanación de discrepancias catastrales. Cuando el dibujo del catastro no corresponde con la realidad física de la parcela.
- Ubicación de construcciones (ICUC). Certificar dónde está exactamente una edificación dentro de la parcela, con coordenadas.
- Georreferenciación previa a una compraventa o a la firma de una obra nueva.
Cómo trabajo el expediente
- Estudio documental. Nota simple del registro, certificación catastral descriptiva y gráfica, escrituras y planos previos.
- Medición en campo. Levantamiento de la finca con GNSS y estación total, y delimitación de los lindes si hay dudas sobre por dónde va el límite.
- Generación del GML. Geometría en coordenadas ETRS89 (huso 30), con el formato y la estructura que exige el catastro.
- Validación. Tramitación del Informe de Validación Gráfica en la sede electrónica del catastro hasta obtener resultado positivo. Si sale negativo por solape con un colindante, analizo la causa y te explico las opciones.
- Informe técnico. Memoria con la metodología, las diferencias detectadas y su justificación, en el formato que pide la notaría o el registro.
Precio
Desde 260 € (sin IVA), incluyendo la generación del fichero GML y su validación. El precio final depende de si hace falta medir la finca desde cero, del número de parcelas implicadas (una segregación en cuatro lotes es cuatro geometrías) y de si aparecen solapes con colindantes que haya que analizar. Presupuesto cerrado por escrito antes de empezar.
Colaboro de forma habitual con gestorías, abogados, arquitectos y notarías, y entrego la documentación en el formato que necesite el expediente. Si eres profesional y llevas varios asuntos, escríbeme y lo organizamos.