Expedientes propios · 2022 – 2025
Casos reales, con sus números
Ocho trabajos de los que he hecho, contados con las cifras que constan en los informes que entregué: lo que decía la escritura, lo que decía el catastro y lo que dio la medición. Están los que salieron redondos y los que acabaron a medias, porque los expedientes de linde a veces acaban así y prefiero decirlo antes que después.
Van anonimizados: sin nombres de propietario ni de colindante, sin referencias catastrales y sin direcciones. El municipio sí aparece, porque la casuística cambia mucho de un término a otro.
Galapagar, Madrid · 2023 – 2024 · Particular, asistido por abogado
El catastro le quitaba 72 metros a la finca
Escritura
925,12 m²
Catastro
853 m²
Medición real
925 m²
Del levantamiento al acuerdo
7 meses
El problema
La escritura y el Registro describían la finca con 925,12 m². El catastro solo le reconocía 853. Setenta y dos metros de diferencia, y encima una linde que no cuadraba ni con el vecino ni con una vía pecuaria colindante.
Qué encontré al medir
Levanté la finca con GNSS: 925 m² reales, coincidencia práctica con la escritura. Y apareció el motivo de fondo, que no era del cliente: el propio parcelario catastral estaba desplazado. Calculé los parámetros de esa traslación —1,338 m en X y 0,697 m en Y— para poder documentarlo por escrito en lugar de limitarme a afirmarlo.
Qué entregué
Informe técnico, plano topográfico, plano específico de puntos conflictivos y plano de vías pecuarias, con la cartografía oficial descargada y analizada. Certificado catastral de identidad de parcela. Y cuatro propuestas alternativas de fichero GML, cada una con su informe de validación, para llegar a la negociación con margen en vez de con una sola carta.
Cómo acabó
El Catastro acordó inscribir la alteración de la parcela del cliente. El colindante formuló oposición fundada alegando sus propios 1.000 m² de escritura, así que su parcela quedó inalterada y esa parte se remitió a la jurisdicción civil. Es un desenlace parcial, y conviene decirlo: el expediente administrativo resuelve lo que puede resolver, y lo que queda en disputa entre particulares acaba donde tiene que acabar.
Fuenlabrada, Madrid · 2024 · Sociedad patrimonial
Dos naves y ochenta metros que no existían
Medido
3.558,71 + 3.643,93 m²
Desviación del catastro
0,29 y 0,07 m²
Desviación de la cédula
+40 y −40 m²
Del presupuesto a la entrega
menos de un mes
El problema
Dos parcelas industriales segregadas, y una cédula urbanística del Ayuntamiento que les daba superficies que no cuadraban ni con el catastro ni con la escritura. Antes de mover nada, el propietario quería saber cuál de los cuatro papeles decía la verdad.
Qué encontré al medir
Medí las dos: 3.558,71 y 3.643,93 m². El catastro decía 3.559 y 3.644, diferencias de 0,29 y 0,07 m², que es ruido de medición. La cédula urbanística decía 3.599 y 3.604: cuarenta metros de más en una y cuarenta de menos en la otra. Y la suma de ambas, 7.203 m², coincidía exactamente con la escritura del conjunto. Ese detalle lo explicaba todo.
Qué entregué
Informe técnico enfrentando las cuatro fuentes, plano de medición y coordenadas a 1:300 con la tabla de los once puntos y su correspondencia con los de la cédula, más GML y DXF.
Cómo acabó
No había ningún problema de medición ni de linde: era un error de transcripción del Ayuntamiento al pasar las superficies a la cédula. Se propuso su corrección administrativa. A veces el trabajo del topógrafo consiste en demostrar que no hay nada que arreglar sobre el terreno.
Aldea del Fresno, Madrid · 2025 · Cuatro copropietarios, vía apoderados
Una finca con dos referencias catastrales y 290 metros perdidos
Escritura de 1983
487,25 m²
Superficie gráfica catastral
197 m²
Medición real
487 m²
Del levantamiento al acuerdo
7 semanas
El problema
Una familia llevaba desde 1983 con la misma escritura: 487,25 m². El catastro le asignaba 197 de superficie gráfica. El Ayuntamiento había emitido además un certificado urbanístico confirmando el desajuste, y con eso encima de la mesa no podían cerrar ningún trámite.
Qué encontré al medir
La medición confirmó la superficie registral: 487 m². Y apareció la causa, que no era un error de metros sino de estructura: la misma parcela figuraba en el catastro con dos referencias catastrales distintas, una de ellas asignada indebidamente a lo que en realidad es un local-almacén dentro de la propia parcela.
Qué entregué
Informe topográfico y catastral reconstruyendo la cadena documental desde las compraventas de 1972 y 1973, planos de las tres plantas, reportaje fotográfico de los cuatro linderos —uno vallado por el colindante, tres sin vallar—, fichero GML de la superficie real, informe de validación gráfica positivo y el escrito de solicitud al Catastro.
Cómo acabó
El Catastro abrió procedimiento de subsanación de discrepancias y pidió dos cosas para continuar: certificado municipal de que la porción en discusión no es dominio público, y planos acotados por plantas. El expediente sigue su curso, que es exactamente lo que se buscaba: que dejara de estar parado.
Humanes de Madrid, Madrid · 2024 · Empresa
711 metros cuadrados que el catastro no veía
Catastro
24.877 m²
Medición real
25.588,54 m²
Diferencia
+711,54 m² · 2,9 %
Entrega
al día siguiente del campo
El problema
Una finca rústica de casi dos hectáreas y media, con caminos y varias parcelas alrededor, y la necesidad de tener la linde marcada sobre el terreno y no solo dibujada en un papel.
Qué encontré al medir
El catastro daba 24.877 m². La medición dio 25.588,54: setecientos once metros más, un 2,9 %. En fincas grandes esto es lo normal, no la excepción: el parcelario catastral se levantó sobre fotografía aérea y el error se mide en metros, no en centímetros.
Qué entregué
Descarga de los ficheros GML de la parcela, de los tres colindantes y del camino; montaje en CAD; replanteo de la linde en campo; plano a 1:750 con las dos delimitaciones superpuestas, GML de lo medido y DXF listo para importar directamente al GPS.
Cómo acabó
Entregado y facturado al día siguiente del trabajo de campo. Es el caso que mejor enseña que el tamaño de la finca no marca el plazo: dos jornadas de campo, un día de gabinete.
Pedrezuela, Madrid · 2025 · Particular
La ortofoto decía que la casa invadía al vecino
Catastro
304 m²
Medición real
305 m²
Tolerancia acreditada
±0,5 m
Del campo al certificado
3 días
El problema
En plena inmatriculación de la finca en el Registro, alguien superpuso las coordenadas catastrales sobre la ortofoto del PNOA y pareció que la parcela invadía a los colindantes. El expediente se paró en seco.
Qué encontré al medir
Al medir sobre el terreno, la parcela dio 305 m² frente a los 304 catastrales: un metro cuadrado. No había invasión ninguna. Lo que fallaba no era la finca, era el método de comprobación.
Qué entregué
Informe técnico explicando —y esto es lo que de verdad necesitaba el cliente— que la capa gráfica del PNOA no tiene validez legal ni técnica para determinar si una parcela invade a otra: lo que la tiene son las coordenadas georreferenciadas. Generación del fichero GML con las coordenadas medidas y validación en la Sede Electrónica del Catastro.
Cómo acabó
Certificado catastral de identidad de parcela positivo tres días después de medir, acreditando que las coordenadas aportadas están dentro del margen de tolerancia. El obstáculo de la inmatriculación quedó desmontado por escrito, que es la única forma en que se desmonta.
Madrid capital · 2025 · Particular
La escritura tenía razón y el catastro no
Escritura
239,85 m²
Medición real
239,87 m²
Catastro
232 m²
Del campo al informe positivo
3 días
El problema
La escritura decía 239,85 m² y el catastro 232, con los cuatro linderos descuadrados: hasta 1,75 m de diferencia en uno de ellos. Eso afecta a la valoración catastral y a cualquier venta futura, así que no era un asunto que pudiera dejarse correr.
Qué encontré al medir
Medición GNSS: 239,87 m². Dos centésimas de metro cuadrado de diferencia con la escritura. Y los linderos medidos coincidían con ella al centímetro en tres de los cuatro y con cinco centímetros en el restante, mientras el catastro se desviaba hasta 1,75 m. El papel viejo era el bueno.
Qué entregué
Informe de comparación de superficies y linderos con las tres fuentes enfrentadas linde a linde, listado de puntos medidos, y un análisis aparte de las superficies construidas, donde la diferencia sí es metodológica y no un error —conviene separar una cosa de otra o el expediente se enreda—. Fichero GML e informe de validación gráfica positivo.
Cómo acabó
Informe positivo tres días después de medir, y con él la base documental para pedir al Catastro la subsanación del error.
El Casar, Guadalajara · 2022 · Particular, con notaría en el circuito
Una compraventa parada por 400 metros
Registro
800 + 800 m²
Catastro
401 + 401 m²
Medición real
400,82 + 399,43 m²
Del campo a la notaría
10 días
El problema
Dos parcelas contiguas iban a venderse. Cada una figuraba en el Registro con 800 m² y en el catastro con 401: una reducción de cabida del 49,88 %, casi la mitad. La notaría no quería seguir sin saber cuál era la superficie real, y la finca venía de una parcelación anterior a 1973.
Qué encontré al medir
El levantamiento dio 400,82 y 399,43 m². La realidad física coincidía prácticamente con el catastro, no con el Registro. El error estaba en la descripción registral, arrastrado desde la parcelación original: cincuenta años de papel repitiendo un dato que nadie había vuelto a medir.
Qué entregué
Cinco planos topográficos —conjunto, cada parcela por separado y una con cotas—, tabla comparativa de superficies y diferencias de cabida entre escritura, catastro y realidad, y dos informes de tolerancia del Visor del Geoportal del Registro para acreditar que la resultante entraba en margen.
Cómo acabó
Con el informe en la mano se propuso a la notaría rectificar la descripción registral conforme al parcelario catastral antes de la compraventa. Diez días desde la medición hasta el envío del expediente completo.
El Casar, Guadalajara · 2024 · Particular, antes de contratar el movimiento de tierras
Cuánta tierra hay que sacar de verdad
Parcela
876 m²
Secciones entregadas
9
Estados modelados
actual y final
Con zanjas y sin zanjas
ambos
El problema
Una parcela con desnivel donde había que excavar para la vivienda y para las zanjas de instalaciones. El cliente necesitaba saber el volumen real antes de pedir precio al movimiento de tierras, que es justo el momento en que hay que saberlo.
Qué encontré al medir
Levanté el estado actual del terreno y modelé el estado final proyectado, con zanjas y sin ellas, integrando el estudio geotécnico disponible. La diferencia entre los dos escenarios es la que decide si el presupuesto de excavación se queda corto.
Qué entregué
Plano de estado actual, plano de estado final, plano específico de excavación y nueve secciones transversales —tres del estado final y seis del estado final con zanjas—, más DWG y DXF para el constructor.
Cómo acabó
Entregado antes de contratar la excavación. Es el trabajo con más documentación gráfica del archivo en relación a su tamaño: nueve secciones sobre 876 metros cuadrados.
¿Se parece alguno al tuyo?
Mándame la referencia catastral y te digo qué encontraríamos, qué documentación haría falta y en cuánto lo tienes. Presupuesto cerrado por escrito y sin compromiso.