Un día te llaman de la notaría o de la gestoría y te dicen que "hace falta el GML". Cuelgas sin haber entendido nada. Vamos por partes, porque el concepto es más simple de lo que suena y saber lo básico te ahorra dinero.
Qué es un fichero GML
Un GML es un archivo de texto que contiene las coordenadas de los vértices de tu parcela, en un formato estándar que la sede electrónica del catastro sabe leer. No es un plano para imprimir ni un PDF bonito: es el dato geométrico puro. Si lo abres con un editor de texto verás etiquetas y listas de números; esos números son las esquinas de tu finca en coordenadas oficiales ETRS89.
Su utilidad es que elimina la ambigüedad. Una descripción como "linda al norte con camino" admite interpretaciones; una lista de coordenadas, no. Por eso toda la maquinaria de coordinación entre catastro y registro gira alrededor de este archivo.
Cuándo te lo van a pedir
- Al segregar o agrupar fincas: hacen falta las geometrías de todas las resultantes.
- Al rectificar la superficie inscrita (exceso de cabida).
- Al inscribir la representación gráfica de la finca en el registro.
- En algunas obras nuevas, para situar la edificación dentro de la parcela.
- Cuando el registrador detecta que la descripción registral no se corresponde con la realidad.
La pregunta clave: ¿lo puedes descargar o hay que medir?
Esta es la parte que casi nadie explica y donde está la diferencia entre gastar cero euros y contratar a un técnico.
| Tu situación | Qué necesitas |
|---|---|
| La geometría catastral es correcta y te vale tal cual | Puedes obtener el GML desde la certificación catastral descriptiva y gráfica. Sin coste técnico. |
| Vas a segregar, agrupar o modificar la parcela | Representación gráfica alternativa: hay que generar la nueva geometría y validarla. |
| La geometría catastral no coincide con tu finca real | Hay que medir en campo y generar una representación gráfica alternativa. |
La realidad es que la mayoría de estos trámites nacen precisamente porque el dibujo del catastro no coincide con la finca. Si coincidiera, no habría expediente que abrir. De ahí que casi siempre haya que levantar la parcela sobre el terreno.
Qué es el Informe de Validación Gráfica (IVG)
Cuando presentas una geometría distinta de la catastral, el catastro tiene que revisarla. Ese trámite es el Informe de Validación Gráfica, y comprueba dos cosas: que el fichero es técnicamente correcto y que la parcela propuesta no invade otras cuya representación ya está inscrita.
- IVG positivo: la geometría es válida y puedes continuar en notaría o registro. Se emite con un código de referencia que identifica ese informe.
- IVG negativo: hay un problema, casi siempre un solape con un colindante. No es el final del camino, pero obliga a analizar la causa: puede ser un error del catastro, un error de medición o una invasión real que hay que resolver antes.
Cómo abrir y ver un fichero GML
Si te han mandado un GML y al hacer doble clic se abre un bloc de notas lleno de etiquetas y números, no está roto: el GML es un archivo de texto. Dentro hay una lista de coordenadas y la referencia del sistema en el que están expresadas. Para verlo como una parcela y no como texto hacen falta tres cosas, ninguna de pago:
- La Sede Electrónica del Catastro. En el servicio de validación gráfica puedes subir el fichero y ver el polígono dibujado sobre la cartografía catastral, que es exactamente la comprobación que te interesa: si encaja o no con lo que el catastro ya tiene.
- El visor del Colegio de Registradores. Muestra la geometría contra la información gráfica registral. Es la otra mitad del problema y se suele olvidar.
- QGIS, que es software libre. Arrastras el GML a la ventana y lo pinta como una capa más; puedes superponerlo a la ortofoto del PNOA o a la cartografía catastral para verlo en contexto.
Lo que ninguna de las tres te va a decir es si el perímetro está bien medido. Un GML se puede abrir, validar y aun así describir una parcela que no es la tuya, porque la validación comprueba la coherencia geométrica con el catastro, no la realidad del terreno. Esa es la diferencia entre generar un fichero y hacer un levantamiento.
Por qué «plano GML» lleva a confusión
Mucha gente busca «plano GML» porque es así como se lo han pedido por teléfono, y merece la pena deshacer el nudo: un GML no es un plano. No tiene escala, ni acotación, ni leyenda, ni cajetín, ni nada que se pueda imprimir y entender. Es solo la geometría, en el formato que la máquina del catastro sabe leer.
En un expediente normal conviven las dos cosas y hacen falta las dos: el GML para la administración, y el plano topográfico acotado, con las coordenadas de cada vértice y el sistema de referencia en el cajetín, para que lo entiendan el notario, el vecino, el arquitecto que proyecte después y tú. Si alguien te ofrece «el GML» a precio de ganga y no menciona el plano ni la medición, pregunta de dónde sale la geometría: si es de calcar el polígono que ya tiene el catastro, no has resuelto nada, solo has vuelto a escribir en otro formato el dato que ya era discutible.
Quién puede generarlo
La representación gráfica alternativa debe elaborarse a partir de un levantamiento topográfico realizado por técnico competente, con coordenadas en el sistema oficial. No es cuestión de dibujar un polígono sobre una ortofoto: si la geometría no está medida, el resultado no aguanta ni la validación ni la revisión del registrador.
En mi caso el encargo completo —medición, generación del GML, tramitación del IVG e informe técnico— arranca en 260 € más la medición si hay que levantar la finca de cero. Puedes ver el alcance en catastro, registro y fichero GML.