Un estudio topográfico de una parcela cuesta unos cientos de euros. Rediseñar una casa porque el terreno no era como se creía cuesta miles, y retrasa la obra meses. Esa es toda la tesis de este artículo, pero merece la pena ver por qué pasa y qué se mira exactamente.

Qué se mide en una parcela antes de proyectar

  • El perímetro real, con su superficie y sus coordenadas. No el del catastro: el que resulta de medir sobre el terreno los elementos que hacen de límite.
  • Las cotas y las curvas de nivel, normalmente cada 0,5 m en parcela para vivienda. De ahí salen las pendientes y la implantación.
  • Las edificaciones, muros y vallas existentes, incluidas las del vecino cuando están junto al linde.
  • Los servicios visibles: arquetas, pozos, tapas de saneamiento, acometidas de agua y electricidad, postes, farolas.
  • El arbolado de porte, que puede condicionar tanto la implantación como la licencia.
  • El acceso y la rasante del vial, que determina la cota a la que puedes entrar con el coche.

Los cuatro errores caros que evita

1. Descubrir el desnivel tarde

Una parcela que "baja un poco" puede tener un 12 % de pendiente. Sobre 20 metros de fachada eso son casi dos metros y medio de diferencia de cota, que se traducen en muros de contención, escaleras, rampas y un movimiento de tierras que nadie había presupuestado. Con las curvas de nivel encima de la mesa, el arquitecto sitúa la casa donde el terreno le cuesta menos dinero.

2. Retranquearse desde la valla equivocada

Los retranqueos que exige la normativa se miden desde el linde, no desde la valla. Y las vallas, en parcelas de urbanización, están colocadas con una precisión que rara vez supera el metro. Si te retranqueas desde una valla que está medio metro dentro, o medio metro fuera, la obra puede quedar fuera de norma. Por eso el topográfico y la delimitación de lindes suelen ir juntos.

3. Cimentar sobre un servicio existente

Colectores, arquetas y acometidas que aparecen a mitad de excavación son un clásico. Si están en el plano desde el principio, se rodean; si aparecen con la máquina dentro, se paran los trabajos y se replantea sobre la marcha.

4. Presupuestar el movimiento de tierras a ojo

Sin modelo del terreno, las cubicaciones son estimaciones. Con el estado inicial medido, los volúmenes de desmonte y terraplén se calculan y se pueden comparar después con lo ejecutado. Lo explico en cubicaciones de obra.

En qué formato debes pedirlo

Pide siempre DWG o DXF además del PDF. Tu arquitecto va a trabajar encima del plano, y un PDF no se puede usar como base de dibujo. Pide también que esté georreferenciado en ETRS89: muchos ayuntamientos lo exigen y, si no lo está, habrá que rehacerlo. Ambas cosas van incluidas en mis estudios topográficos.

Y si estás pensando en comprar la parcela

Hacerlo antes de firmar es la mejor inversión posible. Una parcela con pendiente fuerte, con una servidumbre no evidente o con una superficie real menor de la anunciada cambia el precio que estás dispuesto a pagar. Medio día de trabajo de campo te da los datos para negociar o para no comprar.